根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，投資回報率的計算公式：  計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12（個月）／售價 計算購入再售出的投資回報率＝（售出價－購入價）／購入價 詳細一點就是：  1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價  說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。  2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12  說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。  作為一個投資品種，商用公寓租金回報比商鋪要低，但卻很穩(wěn)定；比住宅的租金回報高，投入的成本則只是比住宅高一些。黃韜表示，近幾年，廣州商用公寓價格不斷上升，租金升幅卻比不上價格升幅，因此商用公寓租金回報率在去年下降至3%-4%。但今年隨著商用公寓價格回歸合理水平，其租金回報開始上升，普遍達到5%-8%，比普通住宅項目3%左右的租金回報要高得多，這是吸引更多投資客入市的原因。

公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

公寓和住宅的區(qū)別：

一、實用年限的不同：公寓和住宅規(guī)定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。

二、費用的不同：公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業(yè)用途，這些公寓的水電費用屬于商業(yè)用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發(fā)商的樓盤是如何立項，而且還需要看當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)或者通知，根據(jù)城市地域不同相關政策也可能略有不同。

三、物業(yè)管理的不同：經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設施用地，建筑外檐按公建標準控制建筑外部不得設置陽臺，規(guī)劃間距按公建標準執(zhí)行，物業(yè)管理用房等相應配套服務設施按照相關規(guī)定在公寓內(nèi)部安排。

四、建筑設計的不同：經(jīng)營性公寓按照公建設計標準執(zhí)行，工程竣工驗收執(zhí)行非住宅技術(shù)規(guī)范，居住型公寓的空調(diào)室外機不得外露，混合型公寓須設置戶式空調(diào)。

五、公寓不享受就近入學：在很多地區(qū)，公寓性質(zhì)的住宅是不能成為學區(qū)房的，也就是說不能讓孩子就近入學。

六、部分公寓不能落戶：公寓如果實在商業(yè)用地上建起的項目，是商業(yè)性質(zhì)，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據(jù)不同地區(qū)的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

于此相對的公寓不限購不限貸，購買門檻低，且小戶型單間更易于出租，適合投資。