1、從不同的城市來(lái)講：一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與房地產(chǎn)投資價(jià)值，并不具備直接性的聯(lián)系，但是房地產(chǎn)投資價(jià)值會(huì)受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景、當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)結(jié)構(gòu)與投資偏好、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系、這個(gè)城市在省內(nèi)的首位度等因素的間接影響（其中的道理無(wú)需我贅述）。所以在思考一個(gè)城市房地產(chǎn)投資價(jià)值的時(shí)候，應(yīng)該不僅需要對(duì)該城市過(guò)去五年的人口、GDP、本外幣存款與政府財(cái)政收入增長(zhǎng)情況進(jìn)行檢閱查詢，還應(yīng)該了解城市居民的消費(fèi)偏好、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的供求關(guān)系、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，從而預(yù)測(cè)房產(chǎn)在未來(lái)有沒(méi)有炒作概念。

簡(jiǎn)單地講，一線城市房?jī)r(jià)變化和國(guó)家政策有很大關(guān)系，二線城市的房子抗打擊能力很強(qiáng)，三線城市的房地產(chǎn)和政策以及開發(fā)商炒作關(guān)聯(lián)較大；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，普遍比國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市更好；省會(huì)城市比普通地級(jí)市要好。比如廊坊和東莞的房子，因?yàn)橛斜本┖蜕钲诘姆床竼?，其投資價(jià)值比較大。比如旅游城市的房子，其彈性空間并不大，除非是察覺(jué)先機(jī)，在某城市旅游業(yè)方興未艾之際投資，這才值得投資。（圖片來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

當(dāng)然上述講的是大致，具體還需要具體到城市。

2、相同城市的不同區(qū)域來(lái)講：城市內(nèi)哪個(gè)房地產(chǎn)值得投資，還要結(jié)合影響房地產(chǎn)現(xiàn)有和潛在價(jià)值的一些因素考慮。最重要的還是要關(guān)注房地產(chǎn)周邊的配套設(shè)施及相關(guān)政策，比如房產(chǎn)周邊的科教文衛(wèi)體設(shè)施、綠化情況、政府規(guī)劃等。以城市內(nèi)郊區(qū)的房子可投資價(jià)值為案例來(lái)講，郊區(qū)新房是現(xiàn)在很多開發(fā)商炒起的一個(gè)概念，新房供應(yīng)量大、容積率低、環(huán)境舒適，不少城市喜歡建造各種新城，遍地造城。可是城市周邊郊區(qū)的房產(chǎn)到底值得投資否，不僅需要看房產(chǎn)本身布局，周邊資源，還應(yīng)該判斷其真實(shí)發(fā)展，最好多關(guān)注當(dāng)?shù)厥虚L(zhǎng)或者書記的講話，自行辨別郊區(qū)房產(chǎn)地區(qū)的受關(guān)注力度，一些有大政策保護(hù)的、有一把手二把手當(dāng)作施政綱領(lǐng)的都可以進(jìn)行有效考慮。

3、從產(chǎn)權(quán)來(lái)講：城市中一些小產(chǎn)權(quán)房極具投資價(jià)值。最近掀起了產(chǎn)權(quán)70年的話題，其實(shí)產(chǎn)權(quán)對(duì)房產(chǎn)投資也有一定的影響。到現(xiàn)在為止，中國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展還不錯(cuò)，值得投資的小產(chǎn)權(quán)房主要分布在深圳、杭州等等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或者東莞、廊坊等受極強(qiáng)輻射力的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房可以提供大量的住房供，而一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，很多打工者存在需求，譬如深圳就有很多小產(chǎn)權(quán)房中住了很多打工人士，其城中村居住的打工者占了大約4成，和大多數(shù)低薪打工者的居住要求想貼合。但是，因?yàn)橛行┑貐^(qū)政府認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不夠規(guī)范，所以會(huì)進(jìn)行干預(yù)和限制，所以越是這樣，供給越少，需求越多，得到政府認(rèn)可的小產(chǎn)權(quán)房就越有投資價(jià)值。

除此之外，學(xué)生公寓也是值得關(guān)注的。因?yàn)檫@些年這些年教育受到前所未有的關(guān)注，高校擴(kuò)張，高校學(xué)生對(duì)房子的需求觀念開始改變，所以這方面也有較好的投資價(jià)值。越往后走，房產(chǎn)投資就越需要謹(jǐn)慎，建軍希望朋友們不要對(duì)購(gòu)房選擇大意為之。就像建軍炒股一樣，建軍是經(jīng)過(guò)技術(shù)分析和市場(chǎng)情緒、自身情況綜合判斷哪些股票值得投資的，不是像撿白菜一樣，隨意為之的。投資的道理都一樣，房產(chǎn)、股票都不例外，那就是應(yīng)該有心有猛虎的膽氣，還要有細(xì)嗅薔薇的謹(jǐn)慎細(xì)致。

1、收益模式計(jì)算公式：  

投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） 說(shuō)明：投資客的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款 的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。   

2、投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：  

投資回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12/購(gòu)買房屋單價(jià)  說(shuō)明：此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。   

3、投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：  

投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12 說(shuō)明：這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。   

在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報(bào) 型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。  

第一種即刻回報(bào)型:通常購(gòu)買那些位于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，這些地區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍通常已經(jīng)非常成熟，不需要培育，購(gòu)買后出租經(jīng)營(yíng)即可獲得可觀的租金回報(bào)，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對(duì)較高。  

培養(yǎng)回報(bào)型則不同:他們看中的物業(yè)通常位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費(fèi)人群增長(zhǎng)等方面，都有著比較良好的未來(lái)，而這個(gè)過(guò)程便是培養(yǎng)的過(guò)程。這類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)在最初通常售價(jià)較低，投資客此時(shí)入市實(shí)際上購(gòu)買的是多年以后的價(jià)格和租金，如果判斷準(zhǔn)確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報(bào)”型更高的投資回報(bào)率。