如何判斷商鋪投資價值

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養(yǎng)三代”的說法已經(jīng)被戈壁了。目前大量的企業(yè)（實業(yè)、礦業(yè)、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風(fēng)險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬于哪種投資對象：

1、老城區(qū)商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業(yè)街；

4、專業(yè)市場；

5、帶租約商鋪：

當(dāng)然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業(yè)變遷，城市規(guī)劃，商圈轉(zhuǎn)移。記住，任為培養(yǎng)一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規(guī)劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規(guī)劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養(yǎng)是正常的，因此，如果在你的預(yù)估當(dāng)中，十年無法培養(yǎng)起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區(qū)商鋪：

這類商鋪已經(jīng)有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業(yè)的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風(fēng)險低，但是回報率相當(dāng)?shù)停诳紤]通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準(zhǔn)還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規(guī)劃一直處于嬰兒期，因此，城市規(guī)劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現(xiàn)在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區(qū)的商鋪，這類商鋪主要是規(guī)劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業(yè)體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風(fēng)險。

3、商業(yè)街：

市場上面同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當(dāng)高的情況下。

4、專業(yè)市場；

根據(jù)過去十幾年的經(jīng)驗，只要專業(yè)市場做起來的，專業(yè)市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業(yè)公司，以及物業(yè)公司的內(nèi)部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最后，一個好商鋪是后期培養(yǎng)出來的，不是前期投資出來的。前期投資是一門學(xué)問，不是一道數(shù)學(xué)題。去證券公司開戶，都會看到或許有人會告訴你——投資有風(fēng)險，入市須謹(jǐn)慎。投資商鋪也是同樣的道理，您能否承擔(dān)的起虧損？