一、修煉“超前眼光”

您可能會(huì)看到某步行街鋪位租金貴得驚人，但在此前幾年乃至十年前該步行街只是一個(gè)骯臟的小市集。十年前無(wú)人問(wèn)津的商鋪，十年后卻可能成為“天價(jià)鋪王”！尋找商鋪投資機(jī)會(huì)的關(guān)鍵，在于是否具有超前眼光。

投資旺地商鋪當(dāng)然會(huì)有好回報(bào)，但價(jià)格之高風(fēng)險(xiǎn)之大也非人人可以承受的。相反，地段一般甚至冷清的物業(yè)卻因價(jià)值低廉、風(fēng)險(xiǎn)小，升值潛力較大。例如城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)，受城市化進(jìn)程影響，無(wú)論房?jī)r(jià)或鋪價(jià)都會(huì)全面上升。同時(shí)，商鋪升值也受多種客觀(guān)因素推動(dòng)，所在地人口的增加、大社區(qū)的出現(xiàn)、大型批發(fā)市場(chǎng)建成、道路開(kāi)通、公共設(shè)施興建等均可使投資升值潛力倍增。

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛，城市化進(jìn)程速度在加快，商鋪投資前景相當(dāng)看好。當(dāng)別人都盯著成熟旺地鋪位之時(shí)，不妨多關(guān)注尚未“熱”起來(lái)地段的“冷門(mén)”商鋪。

二、面積不宜過(guò)大

商鋪面積無(wú)所謂大小，但從租戶(hù)經(jīng)營(yíng)層面及自身風(fēng)險(xiǎn)層面思考，面積適中為佳。例如，小飲食業(yè)、便利店、以及各種個(gè)體經(jīng)營(yíng)較能接受的商鋪面積一般在50——100平方米，相對(duì)大面積鋪面具有市場(chǎng)層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優(yōu)勢(shì)，而且面向的是廣大的中小經(jīng)營(yíng)租戶(hù)，對(duì)個(gè)人投資者是較佳選擇。

三、用途和結(jié)構(gòu)很重要

投資商鋪之前一定要了解清楚，物業(yè)是否有廚廁、可否做餐飲等行業(yè)，以清楚物業(yè)的用途，如果不能做餐飲，商鋪長(zhǎng)遠(yuǎn)收益一定會(huì)受到影響。商鋪的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也相當(dāng)講究，例如層高是多少，能否加裝夾層（或者送夾層）?，F(xiàn)在，很多首層商鋪，層高都在5米以上，業(yè)主可自己加裝一個(gè)夾層，于是一層變二層，二樓既可居住，也可用作辦公室，對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)是最理想不過(guò)的了。很多開(kāi)發(fā)商也會(huì)打出“賣(mài)一層送一層”以增加物業(yè)附加值。

四、出租比炒賣(mài)合算

投資商鋪極少有“短平快”項(xiàng)目，從外國(guó)和國(guó)內(nèi)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)借鑒得知，長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于出售，其潛力就好比一只成長(zhǎng)型的“基金”。

例如，一個(gè)50年產(chǎn)權(quán)鋪位，原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)值200萬(wàn)，轉(zhuǎn)手即可賺取約90萬(wàn)（除去各種交易費(fèi)用），但是，如果每月出租5000元，50年收益約300萬(wàn)元以上，比轉(zhuǎn)手多賺100%，如果將租金年增長(zhǎng)率因素考慮進(jìn)去，收益會(huì)更高！

舉一個(gè)真實(shí)案例，深圳華強(qiáng)北商業(yè)街，2000年之前，地鋪門(mén)面租金50-100元/平方米/月，目前已經(jīng)增長(zhǎng)至350-500元/平方米/月，短短6年多增幅達(dá)5-7倍，到目前為止其成長(zhǎng)率仍然強(qiáng)勁。出租與轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)比較，通過(guò)這個(gè)真實(shí)案例最能說(shuō)明問(wèn)題。

第一，投資商鋪既要看價(jià)格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區(qū)域價(jià)低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會(huì)旺。成熟地段內(nèi)的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶(hù)群體，所以投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點(diǎn)要關(guān)注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。

第二，還要看區(qū)域商鋪的供應(yīng)量，量大的區(qū)域要謹(jǐn)慎。商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的容量有限。

第三，還有，我要租鋪網(wǎng)提醒您，商鋪的戶(hù)型也非常重要，盡量選開(kāi)間大，進(jìn)深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實(shí)很難做夾層。如果單價(jià)因?yàn)閷痈吒咭恍┒鴥r(jià)格上漲，要慎重。

第四，也是最重要的，要考慮商鋪的投資回報(bào)率，在買(mǎi)商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰(shuí)。不同的租戶(hù)對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。