對于相當(dāng)一部分家庭來說，房產(chǎn)是最重要的一項家庭資產(chǎn)，由此也牽涉到許多相關(guān)的理財問題。在讀者給本報的郵件中，有近80%的家庭都面臨著小房換大房的困惑。由于買大房后將負(fù)擔(dān)兩套房子的貸款，這類家庭即使收入穩(wěn)定，財務(wù)狀況也會吃緊。而如果想賣掉原來的房子，也意味著放棄了以租養(yǎng)房以及未來房子升值的收益。為此，他們該如何選擇呢？

個案

北京的魏先生今年34歲，在一家研究院工作，每月除固定收入16000元外，還有津貼4000元，年績效獎金收入約6萬元，年可計提公積金27000元，年收入達(dá)到約32萬元。單位為他繳納有養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、意外險(交通)，另有一份平安智盈人生終身壽險(萬能型)，包括20萬壽險保額、20萬重疾保額、10萬殘疾意外、5萬意外傷害。

妻子王女士今年34歲，是北京某高校老師，年收入5萬元，年可計提公積金9000元，合計補(bǔ)貼，年收入達(dá)到6萬元，擁有養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、生育險。

女兒今年2歲，擁有友邦癌癥險，保額15萬。

夫婦自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元；轎車一部，市價14萬；投資類資產(chǎn)約10萬(股票)，合計總資產(chǎn)134萬元。每月基本生活開銷為2000元、社交休閑健身2000元、孩子入托費2000元、每年物業(yè)水電煤氣1萬元、年買衣服及其他1萬元、保險支出0.74萬、汽車費用每年16000元，年合計總支出17.54萬元。年結(jié)余21.06萬元。

他們計劃為了女兒將來讀書再買一套房子，但不知是換房好還是以租養(yǎng)房好。

理財目標(biāo)：

1、計劃將在5年左右購置中關(guān)村附近一套住房，面積100平方米，價格200萬元。

2、為女兒積蓄教育基金，到高中畢業(yè)大約需35萬元。

3、為兩人的退休養(yǎng)老金及早計劃。

財務(wù)診斷

魏先生家庭的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，需要立即做出調(diào)整：

流動性資產(chǎn)(現(xiàn)金及活期存款)為0，家庭緊急備用金沒有預(yù)留出來，遇到家庭突發(fā)緊急情況，可能就會造成資金緊缺的尷尬。

投資性資產(chǎn)(定期、股票、基金類資產(chǎn)、債券、理財類資產(chǎn))占總資產(chǎn)比重不到10%，比重偏低，無法為家庭帶來高效益。且魏先生家庭投資性資產(chǎn)只有股票，單一的高風(fēng)險資產(chǎn)會受市場波動影響，加大家庭資產(chǎn)風(fēng)險。

建議：魏先生需要從家庭每月結(jié)余中劃撥出3-6個月的家庭支入金額，作為家庭緊急備用金專用款，這部分專款可以留存活期，或者投資于貨幣市場基金，獲得較高于活期利息收益的同時，也保持這部分資產(chǎn)的高流動性。

魏先生需要提高投資性資產(chǎn)比例，同時也需要對投資性資產(chǎn)的投資方向進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)魏先生的風(fēng)險承受力，建立合理資產(chǎn)組合來進(jìn)行規(guī)劃。

房產(chǎn)規(guī)劃

方案一：賣掉舊房購置新房

魏先生夫婦現(xiàn)有自住住房一套，市價110萬，目前尚有貸款13萬元，月供5000元，剩余貸款13萬元將在5年內(nèi)還清，估計舊房5年后市價為154萬(假設(shè)房價成長率為7%)。

賣掉舊房后，魏先生家庭購置新房的資金缺口為：200萬-154萬=46萬

魏先生通過公積金貸款，貸款七成，首付138000萬，貸款20年，現(xiàn)行公積金貸款為3.87%(假設(shè)此利率為平均利率水平)，魏先生每月還貸本息為：

PM T(322000PV，3.87gi，20gn，0FV )=1930元

魏先生家庭月繳存住房公積金：27000÷12+9000÷12=3000

從公積金賬戶提取金額來還貸本息，無須額外進(jìn)行儲蓄，剩余的公積金余額可積累用作退休養(yǎng)老金規(guī)劃使用。

積累到退休前，剩余公積金余額為：

27000×5+9000×5+(3000-1930)×12×21=449640元

方案二：購置新房，出租舊房

200萬的資金缺口，貸款七成，首付60萬，140萬的貸款額中，80萬用公積金貸款(北京市公積金貸款上限為80萬)，60萬用一般貸款，貸款20年，舊房出租租金為每月5000元。

公積金貸款20年需要資金：4793×12×20=115000元

家庭賬戶內(nèi)可提取公積金：135000+45000+3000×12×20=900000元

公積金貸款資金缺口為：115000-900000=250000

仍需每月進(jìn)行儲蓄：PMT =(250000PV，20gn，3.87gi，0FV)=1497

此方案需要補(bǔ)足首付款60萬的資金缺口，還需要每月額外儲蓄5184元，但把舊房出租的租金結(jié)余5000元，在退休后仍給魏先生家庭帶來持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，作為養(yǎng)老規(guī)劃的補(bǔ)充。

假設(shè)魏先生采取方案一，則繼續(xù)為魏先生進(jìn)行家庭規(guī)劃。