保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

保障性住房是專門針對中低收入家庭建設的具有社會保障性質的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發展，城鎮居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。

按照黨的十八大報告提出的要求，住房保障制度建設的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，向著實現廣大群眾住有所居的目標邁進。

一、政策風險 

一、地方政府是否回購的風險  

協議履行過程中，存在政策非連續性的風險。該項目要求在開工后2年內建成。項目建成后，XX市政府將分期分標段在三年時間內回購，整個建設交付時間至少五年，如果屆時XX市政府不回購或不全部回購，項目將面臨無法回收成本的風險。且因該項目用地為劃撥土地，無法將未回購的安置房和公共租屋對外銷售。  

二、地方政府財政能力及融資能力風險  

雖然保障房建設資金不斷增加，建設增量遠大于資金增長量，導致缺口越來越大，負擔越來越重。2011年全國保障性住房建設任務1000萬套，總投資約1.3萬億元，除中央等四級政府要承擔5000億元，剩下的8000億元要通過社會資本籌集。除中央補助資金外，大量資金需要地方政府支出，對政府的財政壓力巨大。2010年XX市全市用于保障房建設資金僅為XX億元，對于保障房竣工后，XX市預期需支出25億元左右的回購資金(含建設資金、投資收益和財務成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半時間內，需集中支付17億元回購資金，大量回購資金的籌措對于地方政府壓力巨大。  

三、地方政府的還款擔保風險。  

該項目總投資初步估算25多億元，且項目建設周期短，計劃一年內全部開工，需要XX市開發區在一年內提供25多億元價值的抵押擔保物。開發區能否在短時間內提供如此大量的擔保需要繼續溝通。

二、項目效益風險  

一、建設方的籌資墊資的融資風險 

目前國家正在緊縮銀根，控制流動性，銀行的貸款額度十分緊張，房地產開發貸款明顯收緊，審批流程日趨繁雜，限制性條件非常多，如果“四證不全”(國有土地使用權證、國有用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證)，將無法申請開發貸款。由于該項目為全墊資的BT項目，工程總投資概算超過25億元，僅僅依靠單個企業無法承擔如此大規模的資金投入，一旦資金不到位的情況發生，項目實施將停滯，甚至合同解除，建設方不但將承擔違約責任還會對企業形象和聲譽造成不良影響，如發生融資成本上升而無相應的應對措施，則會降低投資收益甚至產生虧損。   

二、回購款的記取方式帶來項目收益的風險  

1、該項目建設期僅為兩年，工程規模大，工期短，且由于回購期較長（回購期為三年，即在工程交工滿1年之后分段支付），將會影響項目投資的回收，增加大量的財務成本。  2、按照XX開發區管委會提供的XX協議內容，建設期利息的計息基數方式僅為工程價款的一半，利息的記取方式為同期貸款利率。但與此同時，因目前信貸政策對房地產企業的調控，房地產企業獲取房地產開發貸款的難度越來越大，周期越來越長。目前我司的實際融資利率已經達到同期貸款基準利率150%以上，按該利息記取方式，我方將會承擔很大部分財務成本。  上述可研測算中回購的利息收入系按國家基準利率測算，實際市場利率已經達到10%以上（上述測算時暫按實際市場利率為9.47%計算，即銀行貸款基準利率的1.5倍）。根據初步測算，建設方在建設期內需支付利息約35654萬元，回購期內需支付利息約34609萬元，合計建設方需支付利息約70263萬元，但回購時的利息收入僅為35232萬，利息差額為35031萬元，我方將需要承擔巨額財務成本。該項目投資收益僅為項目總造價的3%，刨去項目公司本身發生的管理費的成本，同時要承擔上述財務費用的差額，本項目預計虧損27273萬元[上述測算建安成本為按實際發生計算，若按工程定額計算（約20%毛利潤）,整個項目盈利約1億元]。  綜合而言，該項目建設投資巨大，但投資收益率低，投資價值較差，建設方在大量資金投入的同時需要承擔由此產生的投資機會成本。    

三、合資風險  

該項目公司股權結構方面，既有全資國有成分，也有私有成分，構成復雜。且項目所需建設資金巨大，僅靠個別股東無法實現項目現金流的正常運轉，各股東除需承擔注冊出資義務外，在項目開發過程中還應履行融資義務。否則如果一方或幾方不履行融資義務，項目的資金鏈極有可能面臨斷裂、項目面臨停工或者爛尾的風險的風險，屆時建設方不僅將承擔違約責任，在企業形象和信譽上均將受到不良影響，同時政府也會因此無法按時完成保障房建設任務，進而影響到鞋城的配套設施建設。