房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。基金管理者收取代理費(fèi)用。

從國(guó)際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

一、權(quán)益型投資一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入和出售的增值收益，權(quán)益型投資往往要參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

二、抵押型投資則是借錢給開發(fā)商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)貸款支持證券的方式投向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，收益則來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系并不大。目前國(guó)內(nèi)人民幣地產(chǎn)基金絕大部分是以抵押型投資為主。

三、混合型是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種房地產(chǎn)投資基金，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

正規(guī)的房地產(chǎn)投資基金一般都不會(huì)承諾保本保息，只是以預(yù)期收益率作為項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn);會(huì)設(shè)立專門的托管賬戶保障投資人資金安全;只以地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資標(biāo)的，并以資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押等形式進(jìn)行風(fēng)控;除非是商業(yè)類地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基金或特殊約定，一般不會(huì)按月付息，而是根據(jù)所投資項(xiàng)目周期按年付息。當(dāng)然由于地產(chǎn)投資基金的回報(bào)一般遠(yuǎn)高于銀行存款收益，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果所投資項(xiàng)目發(fā)生問(wèn)題，投資者也會(huì)蒙受損失。