公寓式酒店投資注意事項

一、選擇一個好“管家”   

酒店式公寓最大的賣點是酒店式的物業管理服務，購房者看中的正是酒店式公寓價格比一般酒店便宜，但服務又達到了酒店的水平。這就要求投資者所選中的物業公司不僅具有專業的物業服務能力，還要具有良好的市場經營能力，這是保證投資者贏利的基本條件。如果酒店式公寓的物業公司沒有高效、系統、專業的市場開發能力，開發商在開發酒店式公寓時，只求賣完其物業就萬事大吉，而不是努力幫業主找一個好管家，就會形成另一種形式的“爛尾”工程，使得業主的投資回報率無法得到保證；投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱和投資者的積極性，從而形成一個惡性循環。從現在市場上來看，這種具有酒店經營能力的物業公司非常少，而一般酒店管理公司又缺少物業管理經驗，因此，投資者在選擇合作物業公司時應進行深入的考評。

二、酒店式公寓定位   

酒店式公寓的定位是投資者在開發投資前就應該弄清的實質性問題，它直接關系到酒店式公寓的硬件設施和服務內容。具體而言，一家酒店式公寓的定位應取決于購買或租賃這類物業的消費需求，即投資者群體和消費群體，而投資者群體又取決于消費群體，因此，從根本上說，酒店式公寓的定位應取決于其消費群體。   酒店式公寓經過幾年來的發展，已分化出兩大類，一類為側重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務的酒店式公寓；另一類為側重辦公功能，為各類機構或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同的需求群體。發展商只有根據市場需求提供更具差異性的產品和服務，迎合更特殊的消費群體需求，才能贏得市場。

三、建酒店公寓的地理位置   

位置對開發酒店式公寓的成敗影響很大，不可不慎。由于不同類型的酒店式公寓的消費群體不同，在開發酒店式公寓時也有具體的要求，一般而言，有如下幾類區別：

1、側重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環境和景觀，并有完善的生活配套設施。   

2、為常駐深圳的海內外商務機構及常來深圳的海內外商務人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區，以吸引酒店的常客，還要求寫字樓多，交通便利，有良好的商業、餐飲及娛樂設施，便于開展業務和生活居住。   

3、為深圳的小企業及個人提供辦公和居住場所的酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業、文化及娛樂設施。 

四、酒店式公寓的經營問題   

酒店式公寓的經營方式不外乎出售、出租、租售并舉三種。  采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風險，這是發展商比較傾向于采用的經營方式，尤其是一些處于成長期的發展商很是青睞這種方式。但是，由于采取這種經營方式的酒店公寓建成后都交給物業管理公司去管理，發展商不參與后期管理，這就要求發展商在經營前應和物業管理公司的服務內容進行明確協議和承諾，以免后期管理中出現一些不確定因素和隱患。 

采取出租方式，投資回收期長，而且存在較大的市場風險。其風險主要在于裝修，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經營管理帶來很多麻煩，同時也增大開發商的投入。同時，房地產市場還存一定的盲目跟風現象，一種物業市場前景好，眾多發展商一哄而上，致使該種物業的市場供給量激增，售價和租金亦會下跌，這些不理智的投資方式大大增加了酒店式公寓的投資風險。   

租售并舉模式是發展商不得已而為之的一種經營方式。售出去的單位由小業主自用或出租，售不出去的單位只好由發展商出租經營。

五、酒店式公寓的服務   

酒店式公寓的最大賣點應是它完善的服務。一般應針對其消費群體的需求提供相應的服務。如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學生之類的服務，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務。而對酒店式商務公寓，則要多考慮商務人員的需求，多提供一些商務資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用品、飛機票、火車票等。