物業管理頂崗實習周記

　　通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位雖然海納物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的但在看到成績 的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業發展的問題，現總結整理如下

　　第一，內部管理不規范首先，海納物業受日照整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但 當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了這樣就影響了物業管理的健康發展

　　第二，責權利不明責權利不明，是影響企業發展的主要障礙這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高

　　第三，基礎薄弱，正常運行困難首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重， 物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中

　　第四，缺乏專業的管理人員由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道

　　這些問題，影響著海納物業的發展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展

　　1.明晰權力和責任海納物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利

　　2.建立、健全規章、制度一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為要樹立海納物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功 的企業，才能樹立海納物業品牌

　　3. 改善物業管理環境改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，盡最大努力滿足業主的合理要求，以提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作

　　4.提高員工素質只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立海納物業品牌提高員工素質可以從以下幾個方面入手，一方面，內部培訓經常開展業務知識、專業知識、服務意識學習活動，整體提高員工的業務水平和服務意識;另一方面，就是從優秀的物業公司，請專業知識淵博，實踐經驗豐富的專家，進行培訓，學習優秀物業管理企業的 成功經驗;最后，引進人才企業應引進部分專業知識豐富的優秀人才，以補充新鮮血液，提高企業的活力和創新力，促進企業的發展和品牌的樹立

　　5.建立企業文化物業管理企業的服務特性決定了必須從文化層面上去提高員工素質，只有建立起適合本企業特點的企業文化，從文化的高度和層面來突出企業價值觀，以此規范員工的服務水平、服務態度和服務意識這樣才能促進企業的正常運行、高速發展

　　總之，海納物業走品牌之路，就應全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責與權利，建立健全各種規章制度，理順、協調各方面關系，形成高素質的優秀管理隊伍，建立起適合海納物業特點的企業文化，樹立全新的海納物業形象另外，由于海納物業所轄小區較多，各處的物業、業主各具特色，建筑物業差異較大所以，還應根據各處的特點采取不同的改善措施 下面僅就對各處的初步了解，淺談以下各處的發展思路

　　一.林海物業 規范管理，精益求精

　　林海小區，屬我公司開發較早的物業小區，管理面積較大，居住人群復雜，管理難度較大但相對其他幾處小區，林海的物業管理起步較早，相對成熟，并且已經取得了相當的成績林海的物業管理比較成型，各部門的設置、崗位的配置相對合理在日照也稱的上物業管理的典范但與其他的優秀的物業管理相比不足也是非常明顯的仍有許多不足之處需要改進針對林海小區物業管理的實際可以采取進一步規范管理，精益求精的策略具體的說就是，一方面企業內部進一步完善各項規章制度，并加強落實，理順工作流程，使其管理流程更加順暢;向更優秀的同行企業學習，規范服務行為，向更高水平的物業管理企業看齊，爭取在當前能獨立正常運行的情況下，進一步提高贏利水平另一方面，在細節上下功夫，提高服務質量，例如，員工服務意識、服務態度等方面只有這樣，服務質量才能提高，企業才能進步

　　二.山海天物業 理順思路，創新管理

　　山海天物業，在各處之中，是較為特殊的一處作為別墅區的山海天，設備、設施配套齊全，各項智能化設備管理超前盡管該處服務管理質量要求更高，但由于其入住率較低，使得管理相對輕松這一特殊性，就要求山海天的物業管理，當前來說不能采取象其他物業公司的正常的管理模式，因為該處的物業管理主要是對物業的管理，包括房屋維修、綠化管理、清潔衛生、保安等的管理，很少有直接針對業主的服務這種情況下的物業管理，就應該重新理順思路，根據本身的實際情況進行創新管理，比如說，在一些公司設置的部門、崗位，在這里可以不設置或者盡可能少的安排人員，也可以將一些崗位合并，以減少開支，當然這必須是在不影響正常服務質量 的情況下所以，山海天別墅的物業管理，可以采取適合其特殊性的管理模式，開展創新管理

　　三.城市花園 高起點，嚴要求，創品牌

　　相對其他幾處的物業，城市花園從硬件、配套設備設施上都是相當優越的不僅綠化到位，各種智能化系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等配套齊全另外，該處的定位較高，物業接手較早，能夠及早發現存在的問題，而且，管理人員服務意識較強這些為城市花園物業管理的發展奠定了堅實的基礎這就要求此處的物業管理必須高起點，嚴要求，創海納品牌的典范可以大膽的引進外地優秀物業管理正規科學管理模式，定位要高，從成立之初，便以做優秀物業管理企業要求自己，從管理制度、管理模式、人員要求、崗位配備都向最優秀的物業管理企業看齊，極力將城市花園做成海納物業的精品城市花園將是海納物業最具潛力的一處，是海納物業創品牌的關鍵不免從以下幾方面入手：

　　第一、重視對內管理良好的內部管理，是企業生存的保障加強企業內部管理制定規范的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才打造一個優秀的團隊，這一點對對于正在 形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的

　　第二、強化對外服務進一步提高員工的服務意識，為業主提供全方位立體式人性化服務，為業主創造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環境只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造海納物業的經典品牌

　　四、同發物業 求生存，促發展

　　同發物業由于開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步首先，物業陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業主的矛盾，物業是沒有能力解決的，這就更加加劇了物業與業主的矛盾其次，同發物業與公司關系錯綜，使得其在業主與公司之間艱難的生存對于同發物業獨立生存將是其面臨的重點問題因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業主服務，并且協調好各方面的關系，以求的生存促使企業正常運行

　　總之，海納物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發展的必然要求，相信通過全體海納人的努力，必將取得成功!