今天開車空隙看到一條推送消息：房改18年GDP增長近9倍。我馬上對車上家里那位補了下半句，那么，每個中國人到底獲益多少？特別是，哪些人獲益更多？
是啊，杠桿游戲一直都想做個梳理，我們經(jīng)濟增長這么神速，穩(wěn)穩(wěn)坐上第二大經(jīng)濟體寶座，但每個人的獲得感夠嗎？這也正是我們D近來常說的，要讓全體中國人有獲得感。
借著這條新聞，今天張銀銀就來做個數(shù)據(jù)，和實際獲得感官體驗的梳理。
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房改18年GDP增長近9倍，人均可支配收入，農村只增長了不到6倍，城市只增長了6倍出頭
首先，把這條新聞的來龍去脈說一下。8月9日上午，2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，原房改課題組組長、現(xiàn)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇先生說，房改18年以來，房地產(chǎn)投資增加37倍，拉動GDP總量增長將近9倍。
本輪市場化為核心，或者官方表述住房分配貨幣化的房改，始于1998年。當年，國WY發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,恰好是7月。也就是說，我們房改啟動剛好19年。
但2017年畢竟還有近5個月，所以孟先生談房改這些年的GDP增長情況，自然是拿2016年來說，2016年作為時間節(jié)點，當然是18個年頭。
按照孟先生的說法，房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的作用非常明顯。這個說法和判斷，大家肯定也是深為認同了。每每需要穩(wěn)增長、刺激經(jīng)濟，就把房地產(chǎn)抬出來，效果嘛，自然是立竿見影。
而伴隨穩(wěn)增長的，就是房價越來越高，同時經(jīng)濟總量獲得長足進步。到底怎么個進步，老桿友都知道，杠桿游戲向來用數(shù)據(jù)說話。
根據(jù)我國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1998年，我國GDP為8.52萬億。當年的統(tǒng)計公報說的是7.96萬億，但后來經(jīng)濟普查、歷史經(jīng)濟數(shù)據(jù)再核算補漏，最終的歷史記錄為8.52萬億。
下文還會有多處類似的情況，杠桿游戲都取最新的核算數(shù)據(jù)。
過了18年后的2016年，我國GDP為74.41萬億。簡單一算，GDP增長8.73倍。確實如孟曉蘇先生所言接近9倍。
圖1.1998、2016年，我國GDP、城鎮(zhèn)和農村居民人均可支配收入情況 數(shù)據(jù)來源|我國統(tǒng)計局 ，制圖|杠桿游戲·張銀銀
如果再去算一下這18年的名義經(jīng)濟增長率，那實在是驚人。杠桿游戲就不算了，反正夠強大。
開始進入重點，伴隨經(jīng)濟的高速增長，我們每個國人獲益又有多少？
先說城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入吧。1998年時，這個數(shù)字為5425.1元，2016年為33616元。18年，增長6.20倍；
農村居民家庭人均(可支配收入)純收入呢？1998年時為2162.0元，2016年為12363元。18年，增長5.72倍。
很抱歉，我國全體居民這18年來人均可支配收入變化，無法計算，因為2013年之前，都是分城鎮(zhèn)和農村住戶調查。之后，才有了城鄉(xiāng)一體化住戶收支與生活狀況調查。不過，城鄉(xiāng)數(shù)據(jù)，想必已經(jīng)很說明問題。
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房改18年來，平均來看，我國城鎮(zhèn)居民買房壓力，反倒在變小，但結構問題突出，一二線城市壓力在變大
關心完收入增長倍數(shù)，各位桿友一定還關心房價18年來，怎么在變，特別是和收入比怎么在變。
杠桿游戲查閱了1999年的中國統(tǒng)計年鑒。1998年，我國商品住宅銷售10827.08萬平米（1.08億平米），商品住宅銷售額20068676萬元（即2006.87億元）。由此，可以計算出1998年時，我國商品住宅的均價為1858元。
通過《2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，杠桿游戲查閱到，當年我國商品住宅銷售137540萬平米（即13.75億平米），商品住宅銷售額99064億元（即9.91萬億元）。由此，可以計算出2016年，我國商品住宅的均價為7205元。
圖2.1998、2016年，我國商品住宅均價、城鎮(zhèn)居民收入房價比 數(shù)據(jù)來源|我國統(tǒng)計局，計算及制圖|杠桿游戲·張銀銀
通過上圖2，各位桿友會發(fā)現(xiàn)，1998年時我國城鎮(zhèn)居民一年的收入，可以買2.92平米房子，到了2016年上升了，可以買4.67平米的房子。
這么說，我國居民購房壓力反倒是減輕了？宏觀上說，真的是這樣。
1998年時，國企困難，就業(yè)機會遠不如今天多，收入比今天低很多。而當時的三四線城市、縣級城市普遍體量比今天小很多，房地產(chǎn)市場更多集中在大中城市。所以整體拉高了當時的房價。導致當時我國居民，既包括城市也包括農村居民，整體買房壓力是很大的。
而到了今天，一二線城市不是控制低端人口，就是控制土地供應，一個比一個精明；三四線、縣級城市體量大了很多，庫存極大，他們的均價整體還不算很高——拉低了我國商品住宅的均價。
特別是經(jīng)過幾輪貨幣和刺激周期后，一二線城市房價普遍高不可攀。你懂的。
雖然這些年，一二線城市是提供了更多、最好的就業(yè)，可老板都不是傻子，人家各項壓力也大，平均開到10萬塊以上收入的企業(yè)并不是多數(shù)。這個收入在一萬來塊房價的部分二線城市，還勉強買得起，省吃儉用、家里幫助。但如今要在京滬等城市置業(yè)，基本就是奢望。
簡而言之，和大部分三四線、縣級城市購房壓力確實不算很大不同，一二線城市如今的收入房價比并不樂觀。我想，各位桿友的體驗也是如此。
可真讓你回三四線城市，或老家的縣城，很有可能有機會拿著一個月可以買一平米的收入。但，那那份工作、那個環(huán)境你短期內受不了。那就抱歉了，繼續(xù)在一二線城市熬著吧。
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普通人的財富杠桿：選擇對時機買房，是享受到中國經(jīng)濟增長紅利的關鍵
最近幾個月在各地出差，多個朋友和杠桿游戲說，我們這一代還不算很倒霉。每次的話略有不同，但總結起來就是這個意思。
我第一次聽到這句話時，一愣，對面這姐們、哥們老了。生了孩子，怎么就這樣，有車、有房、有妞（男人）、有娃，人生贏家、成功人士啊。
不過想想，也還真是，有的都生第二、第三個娃，結第二次婚了，妻子一個比一個漂亮（丈夫一次比一次帥，重點是更有錢）。
讓人羨慕嫉妒恨！不要說我是直男癌或女權主義者，我真的是嫉妒。
說笑了，其實我的朋友們想說的是，和90后比，我們買房時壓力更小；和70后比，我們一畢業(yè)就是較高的工資，更自由的擇業(yè)。
當然，這主要是和90后朋友比。盡管他們的父母一代，條件普遍比以前更好，但動輒在二線城市要拿出40-60萬元的首付，幫助孩子置業(yè)也是不容易的。
更別說在京滬深這樣的城市。
當時杠桿游戲畢業(yè)的時候，也覺得房價高，但回頭看，同學們在各自城市都早早買了房，包括京滬。很多同學實際都已經(jīng)不止一套房。
真是每一代人都有每一代人的苦惱。今天90后就業(yè)條件更好、中高收入機會更多，但對應的房價也更貴。
而我這些哥哥姐姐們，無非就是較早有了房，包括有了不止一套房。所以，發(fā)出這樣的感嘆。
是不是扯遠了一點，真沒有！張銀銀想說的是，10年前，北京、上海房價只有一萬來塊。那時還不錯的大學生畢業(yè)也有四五千元/月，有的行業(yè)干一兩年隨便就可以近萬或者過萬。
也就是說，那時咬咬牙，甚至到2014年之前咬咬牙，條件過得去的大學生在京滬深也是買得起的。最多就是買遠一點。
而錯過了這些年的機遇，至少目前個人賬面上的財富，很少有領域和行業(yè)可以像一二線城市的房子那么簡單粗暴大增！
起碼過去十年，想要分享到我國經(jīng)濟增長的紅利，普通人最好的選擇真的是房子。
背后的根源還是老話，貨幣無僥幸。2008年末時我們的M2為48萬億不到，到了2016年末接近160萬億。增長超過3倍，水往哪蓄，只能是不動產(chǎn)！這不是馬后炮，今天說這個并不晚。因為，貨幣政策的走勢是透明的。
每個人，特別是想要在一二線城市扎根的年輕朋友，必須看央行的信號，而央行信號的啟動，無非就是國內經(jīng)濟和國際經(jīng)濟情況的綜合反映。
今天，信號是不松不緊。接下來呢？
來源：杠桿游戲
作者：張銀銀
ID：ZhangYinyin0903
