炒房團(tuán)是如何炒房賺錢的

開發(fā)商需要炒房團(tuán)

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后，找愿意假按揭的人也越來越不易。

但開發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。

實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個成員獨(dú)自面對銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。

很多人會問，開發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復(fù)雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。

其二，實(shí)際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出（部分）房，開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。

正因此，開發(fā)商是絕對不敢以低價開盤。 正因此，開發(fā)商會希望和炒房團(tuán)合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)，而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

如此合作的直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大的利益。

炒房團(tuán)撤出手段：退房

炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多，又是異地炒房，對于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團(tuán)如何退出？

這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

一般來講，炒房團(tuán)都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪睢Ｓ捎谑且蚤_盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣，進(jìn)行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道，自己所購買的是炒房團(tuán)的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

炒房團(tuán)的運(yùn)作流程怎樣？

炒房團(tuán)找目標(biāo)開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因?yàn)橹赖娜嗽缴僭胶茫駝t很多關(guān)系戶都會找上門，按炒房團(tuán)的價格要房子。

對于不熟悉的開發(fā)商老板，炒房團(tuán)會從售樓處職員開始找，但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。

對職員的說法就是以要大量團(tuán)購為由要求見到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專門的房蟲，他們的職業(yè)是倒賣項(xiàng)目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團(tuán)中介。

最初，炒房團(tuán)操盤手往往要說服開發(fā)商合作，但嘗到甜頭以后，開發(fā)商就會主動尋求合作，并且開發(fā)商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發(fā)商的身后買房子，開發(fā)商到哪里就買到哪里，炒到哪里。

在炒房的利潤分配上，如果是炒房團(tuán)出資，操盤手團(tuán)隊(duì)至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤，炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團(tuán)隊(duì)會以建筑公司的建筑安裝費(fèi)用作為轉(zhuǎn)錢通道，參與的建筑安裝公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費(fèi)。